La Corte di Cassazione con la pronuncia n. 29317 del 21 ottobre 2021, si è occupata della validità dell’atto di acquisto avente ad oggetto la compravendita di un bene costruito in difformità dalla licenza edilizia.
La vicenda.
L’acquirente adiva il Tribunale chiedendo la declaratoria di nullità del contratto di compravendita immobiliare concluso, la restituzione del prezzo versato, nonché il risarcimento del danno patrimoniale (da liquidarsi tenendo conto del presumibile valore commerciale dell’immobile). Si doleva l’attore del fatto che il bene immobile, ancorché nell’atto di acquisto fosse espressamente citata la licenza edilizia, fosse stato edificato in modo difforme dal medesimo titolo. In primo grado la domanda veniva accolta. La pronuncia era impugnata dalle parti soccombenti e la Corte di Appello ribaltava le sorti della controversia, con rigetto della domanda formulata in primo grado.
La Corte di Appello specificava che, nel caso di specie, il contratto di compravendita facesse espressa menzione della licenza edilizia sicché allo stesso dovesse applicarsi il regime giuridico della Legge n. 10/1977 il cui art. 15 che prevedeva la sanzione della nullità per gli atti relativi ad immobili costruiti senza concessione e laddove l’acquirente ignorasse tale mancanza. Pertanto, a parere del giudice di seconde cure la sanzione della nullità non era applicabile nell’ipotesi in cui vi fosse la semplice difformità del bene immobile realizzato dalla relativa licenza edilizia, come era avvenuto nel caso di specie. Anche la disposizione normativa successiva attuata mediante la Legge n. 47/1985, in continuità con la precedente, prevedeva la nullità del trasferimento mediante compravendita dei beni solo nell’ipotesi di omessa menzione nell’atto di compravendita degli estremi della licenza. La decisione della Corte territoriale veniva così impugnata dinanzi alla Corte di Cassazione.
L’interpretazione non estensiva dell’art. 15, Legge n. 10/1977.
La prima censura proposta riguardava la violazione dell’art. 15, l. n. 10/1977. La ricorrente sosteneva la totale difformità del bene acquistato alla licenza edilizia, anche accertata in sede di consulenza tecnica di ufficio, motivo che rendeva il bene stesso incommerciabile. Tale situazione consentiva di equiparare lo stato dell’immobile privo di licenza edilizia a quello realizzato in totale difformità. Sicché alle due fattispecie poteva ritenersi applicabile la medesima sanzione giuridica prevista per l’ipotesi di totale assenza di concessione quale la nullità dell’atto di compravendita (in buona sostanza parte acquirente sosteneva che indirettamente da tale norma si sarebbe dovuta dedurre l’incommerciabilità di immobili comunque abusivi, qual era quello oggetto della compravendita de qua).
La riconducibilità della concessione edilizia al bene non inficia la compravendita anche in presenza di difformità del bene.
I Giudici di piazza Cavour evidenziavano la correttezza della pronuncia di secondo grado, ritenendola conforme a diritto e priva di vizi logici. Invero già altra giurisprudenza della Cassazione aveva affermato come il regime di nullità introdotto dall’art. 40 l. n. 47/1985 non fosse retroattivo non essendo quindi applicabile a contratti intervenuti prima della sua entrata in vigore i quali, restavano assoggettati alla disciplina di cui alla l. n. 10/1977. Ai sensi dell’art. 15, l. n. 10/1977 gli atti giuridici aventi per oggetto unità edilizie costruite in assenza di concessione sono nulli ove da essi non risulti che l’acquirente era a conoscenza della mancanza della concessione.
Il ricorso era considerato infondato anche con riferimento alla terza censura che riguardava la necessità d’individuare comunque il regime di nullità dell’atto per violazione di norme imperative e per impossibilità o illiceità dell’oggetto, secondo quanto previsto dagli artt. 1418 e 1346 c.c.. Ferma la genericità della motivazione, i Giudici di legittimità specificavano che recentemente le Sezioni Unite della Cassazione (Cass. n. 8230/2019) avevano affermato che le nullità degli articoli 17 e 40 della legge n. 47 del 1985 dovevano essere intese in senso testuale. Sicché la sanzione della nullità non poteva colpisce l’atto di compravendita del bene ove gli estremi del titolo abilitativo esistano e siano riferibili all’immobile, a nulla rilevando ai fini della validità del contratto che vi sia anche la conformità della costruzione realizzata al titolo. Tanto anche in ragione del fatto che la causa del contratto di compravendita è individuabile nel trasferimento della proprietà della cosa a fronte del versamento di un prezzo, pertanto l’indagine relativa alla regolarità urbanistica del bene resta estranea al contratto di compravendita. Ne discende che la dichiarazione attinente alla licenza edilizia richiamata nell’atto e riferibile effettivamente all’immobile oggetto di compravendita rende il contratto valido indipendentemente dalle difformità effettivamente riscontrate. Per queste ragioni il ricorso era rigettato.
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